今日,青浦区盈浦街道胜利路西侧04A-01地块正式拍卖。最终远洋获得该地块,总价10.1亿,楼板价24096元/㎡。

从该地块的出让信息可以看到,範围:东至胜利路,南至盈港路,西至淀湖路,北至贺桥村路;出让面积为20959.00平方米,容积率为2.0。

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限招2.0:5月后拿过3块及以上宅地扣45分

近期上海进入土拍高峰期。但频频出让宅地的同时,上海宅地招标评分标準也不断发生变化,近期出现了「限招2.0」。

今年8月以来,上海宅地招标的综合评分表中新增一项「受让管理」,将房企已经在上海拿过宅地数量计入评分标準,房企在5月后在上海拿过1块宅地扣15分,拿过2块及以上宅地将被扣30分。然而,本周宅地招标的综合评分标準再度升级。

在本周拍出的5块宅地中,除了昨日青浦区西虹桥徐民路南侧19-05、20-02、21-05、22-01、31-03、35-02地块没有对房企是否拿过宅地作出限制外,其他4块宅地在出让须知的综合评分表中,都将「受让管理」一栏调至45分,之后,在上海拿过1块宅地的房企扣15分,拿过2块扣30分,拿过3块及以上扣光45分。

上海最近拍出的宅地,基本都被大开发商、央企拿走,中小房企拿地越来越难,这会压缩中小房企生存空间,现在对拿过宅地这一项的打分比重越来越高,这种政策倾向避免土地市场被大开发商、央企垄断,儘可能地给中小房企一个机会,这是好事。

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青浦新城:地王集中营?

在2016年的地王潮中,上海超过两成的地王位于青浦。去年8月3日,淀惠路北侧三幅住宅用地高价竞拍,首创置业、江苏中南地产、碧桂园+东原地产拍的三块土地楼板价分别为:约38960元/㎡、约30800元/㎡、约37894元/㎡。

2014年-2016年青浦土地市场情况

去年8月,青浦区盈浦街道淀惠路北侧36-01商住用地在15家房企的激烈角逐中,最终花落中南,成交总价19.6亿元,按照36279平方米的出让面积和2.5的容积率粗略估算,这一商住用地的起始楼板价约为21610元/平方米。一年后的今天,青浦盈浦街道再推商住用地,起始楼板价已经升至24000元/平方米。

青浦区盈浦街道胜利路西侧04A-01地块与17号线漕盈路站直线距离约500米,项目北侧为一路之隔的盛誉世家,西侧为新城盛世,另有葛洲坝公司地块在建中;周边在售项目的价格区间在42000-43000元/平之间。

而从目前地块所处的青浦新城板块来看,近一个季度的新房成交均价为38990元/㎡,而在去年该板块的成交均价为28000元/㎡左右,可见一年的时间,板块房价涨幅略大。

综合此次地块的拍卖价格以及周边新房价格,未来该地块之上建起的新房房价超过4.5万/㎡几乎毫无悬疑。

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青浦新城的后起时代

青浦新城目前的一手住宅均价约为3.9万元/平方米,是上海2040规划中五大新城中房价最高的,但与整个上海目前5万元/平方米的住宅均价相比,仍属价格洼地。加上「大上海一路向西」、「虹桥CBD」、「17号线捷运贯穿」、「国际学校」、「知名三甲医院」、「天然水乡」、「现代化养老机构」、「沪西最早别墅区」,就会明白为何青浦新城房价一跃而起。

上海市总体规划2016-2040指出,要依託城镇圈发展战略,实现郊区地区的城乡统筹发展。其中提出以嘉定、青浦、松江、南桥和南汇等5个新城为引领,促进跨行政区城镇圈统筹发展。自此,青浦将不再仅仅是上海的郊区新城,而是以一个相对独立的综合性城市参与长三角城市群的分工与协作。

根据青浦「十三五」规划,青浦新城作为青浦核心,形成宜业宜居宜游的现代化新城。青浦新城与青东地区的商务区功能和青西地区的着名湖区功能联动发展,构建生态宜居的现代化新青浦。

青浦「一城两翼」功能布局

青浦新城位于青浦中心,通过沪渝高速、沪青平公路等主干道直达上海市中心人民广场,直线距离约40公里。轨交17号线通车后,青浦新城将在虹桥火车站与2号线、10号线形成换乘,进一步拉近与虹桥商务区和上海市中心的距离,纳入上海1小时通勤圈。

图:青浦新城区位交通示意

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